Asamblea de Propiedad Horizontal en Colombia: Guía Completa según la Ley 675 de 2001

1. Qué es la asamblea general de propietarios

El artículo 36 de la Ley 675 de 2001 establece que la persona jurídica de la copropiedad se dirige y administra a través de tres órganos: la asamblea general de propietarios, el consejo de administración (si existe) y el administrador. De ellos, la asamblea es el órgano superior: la integran todos los propietarios de bienes privados —o sus representantes o delegados— y sus decisiones, adoptadas conforme a la ley y al reglamento, obligan a todos los propietarios, incluidos los ausentes y disidentes, así como al administrador y a los demás órganos (art. 37).

Cada propietario tiene derecho a participar en las deliberaciones y a votar, y el peso de su voto corresponde al coeficiente de copropiedad de su bien privado, no a un esquema de "una persona, un voto".

2. Tipos de reuniones de asamblea

• Ordinaria: obligatoria al menos una vez al año, en la fecha que fije el reglamento o, en su defecto, dentro de los tres meses siguientes al cierre del período presupuestal (art. 39). Sirve para examinar la situación general de la copropiedad, hacer nombramientos, y aprobar cuentas y presupuesto.
• Extraordinaria: se convoca para asuntos imprevistos o urgentes, en cualquier época del año (art. 39). Solo pueden tratarse los temas incluidos expresamente en el orden del día.
• Por derecho propio: si el administrador no convoca la asamblea ordinaria en el plazo legal, esta se reúne automáticamente el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal (art. 40).
• No presencial (virtual) y mixta: válida siempre que exista prueba inequívoca de la deliberación y el voto de cada propietario (art. 42).
• Por comunicación escrita: decisión válida cuando, convocados todos los propietarios, estos remiten su voto por escrito frente a puntos concretos (art. 43).

3. Convocatoria: quién, cuándo y cómo

Están facultados para convocar la asamblea (art. 39):

• El administrador — es su obligación principal para la reunión ordinaria.
• El consejo de administración, si el administrador incumple.
• El revisor fiscal, si existe.
• Un número plural de propietarios que represente al menos el 20 % de los coeficientes de copropiedad, para asambleas extraordinarias.

Requisitos formales de la convocatoria

• Comunicación escrita enviada a cada propietario, a la última dirección registrada, con mínimo 15 días calendario de anticipación.
• Incluir el orden del día (obligatorio en extraordinarias, no presenciales y decisiones por escrito; fuera de esos temas no se puede decidir nada).
• Relacionar a los propietarios morosos en el pago de expensas comunes (parágrafo 2, art. 39).

Una convocatoria irregular —plazo insuficiente, ausencia de orden del día, omisión de propietarios— es una de las causas más comunes de impugnación de las decisiones adoptadas.

4. Quórum deliberatorio y decisorio

El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 regula el quórum así:

• Quórum deliberatorio (primera convocatoria): la asamblea sesiona válidamente con un número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de copropiedad.
• Segunda convocatoria (art. 41): si la primera reunión no logra quórum, se cita a una nueva que se realiza el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p. m., y esta sesiona y decide válidamente con cualquier número plural de propietarios, sin importar el porcentaje de coeficientes representado.
• El reglamento de propiedad horizontal puede exigir un quórum superior al legal, pero en ningún caso puede pedirse una mayoría superior al 70 % para tomar decisiones (salvo la extinción de la propiedad horizontal).

Este esquema es idéntico para copropiedades residenciales, comerciales y mixtas: la Ley 675 no distingue el quórum según el destino del inmueble (ver el punto 11).

En la práctica, calcular y sustentar el quórum a mano (sumando coeficientes uno a uno en una planilla) es una de las tareas que más tiempo consume al administrador y una de las más impugnadas cuando hay errores. Herramientas como Quórum calculan el quórum en tiempo real a partir de los coeficientes registrados, dejando trazabilidad de quién asistió y con qué porcentaje.

5. Mayorías: simple, calificada y unánime

Mayoría simple (regla general, art. 45): salvo excepción legal o reglamentaria, las decisiones se toman con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad presentes en la sesión (aplica tanto en primera como en segunda convocatoria).

Mayoría calificada del 70 % (art. 46): por excepción, algunas decisiones exigen el voto favorable del 70 % de los coeficientes que integran todo el edificio o conjunto (no solo de los presentes). Entre ellas:

1. Cambios que afecten la destinación de bienes comunes o disminuyan sensiblemente su uso y goce.
2. Expensas extraordinarias cuya cuantía total, en el período presupuestal, supere 4 veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes distintas de las necesarias.
4. Asignación de un bien común para uso y goce exclusivo de un bien privado.
5. Reforma de los estatutos y del reglamento de propiedad horizontal.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en un 75 % o más.
8. Cambio de destinación genérica de bienes privados, ajustado a la norma urbanística.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución de la persona jurídica.

Estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni de segunda convocatoria, salvo que en la segunda convocatoria se logre efectivamente el 70 % exigido.

Unanimidad: la extinción voluntaria de la propiedad horizontal (art. 9, numeral 2) exige la decisión unánime de los titulares de dominio particular, con aceptación escrita de los acreedores con garantía real.

Cualquier cláusula del reglamento que exija una mayoría superior al 70 % (fuera del caso de extinción) se tiene por no escrita, y se entiende que la decisión correspondiente puede tomarse con esa mayoría calificada del 70 %. Conviene subrayar el cierre del artículo 45, que suele pasarse por alto: las decisiones adoptadas en contravención de las reglas de quórum y mayorías son absolutamente nulas.

6. Decisiones económicas y no económicas: la Sentencia C-522 de 2002

El artículo 37 de la Ley 675 establece que el voto de cada propietario equivale al porcentaje del coeficiente de copropiedad de su bien privado. La Corte Constitucional declaró esa regla exequible de forma condicionada: en la Sentencia C-522 de 2002 la sostuvo únicamente en el entendido de que, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico.

La razón que dio la Corte es que hay decisiones que limitan derechos fundamentales —como el libre desarrollo de la personalidad o la intimidad— y que no comprometen el patrimonio de los copropietarios. En esos casos, dijo, la votación no debe definirse a partir del coeficiente sino de la participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada.

En la práctica, esto parte las votaciones de una asamblea en dos:

• Decisiones de contenido económico —presupuesto, cuotas, expensas extraordinarias, obras, contratación—: se votan por coeficiente, con las mayorías de los artículos 45 y 46 explicadas arriba.
• Decisiones no económicas —reglas de convivencia, mascotas, horarios de zonas comunes, uso de bienes comunes sin costo—: se cuenta un voto por cada unidad privada. Un propietario con tres apartamentos tiene tres votos, no uno; y dos propietarios con coeficientes muy distintos pesan lo mismo.

Dos precisiones que se confunden con frecuencia. La primera: que una decisión sea no económica no significa que la reunión no requiera quórum. El quórum deliberatorio del artículo 45 es de la sesión, no de cada punto del orden del día; lo que cambia es la base con la que se cuentan los votos de ese punto. La segunda: la excepción de la C-522 está formulada para inmuebles destinados a vivienda, de modo que en copropiedades de uso comercial o mixto la ponderación por coeficiente sigue aplicando también a las decisiones que no son económicas.

7. Asambleas virtuales y mixtas (Decreto 176 de 2021)

Aunque la Ley 675 es de 2001, el Decreto 176 de 2021 (Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, con participación del Ministerio de Vivienda) reglamentó de forma expresa las asambleas no presenciales y mixtas, aclarando que el quórum de estas reuniones se rige por los mismos artículos 44, 45 y 46 de la Ley 675 —es decir, no exige el 100 % de los copropietarios, como llegó a interpretarse erróneamente.

Para que una asamblea virtual o mixta sea válida se recomienda que la plataforma o el procedimiento garanticen:

• Identificación inequívoca de cada asistente (propietario, delegado o apoderado).
• Verificación y continuidad del quórum durante toda la reunión.
• Registro auditable de las votaciones.
• Convocatoria que indique expresamente la modalidad (virtual o mixta) y las instrucciones de conexión.

Si el reglamento de propiedad horizontal no contempla expresamente las reuniones virtuales, lo prudente es incluirlas mediante una reforma con mayoría calificada del 70 % (art. 46, numeral 5), aunque la ley ya habilita este tipo de reuniones desde 2001 vía el artículo 42.

Precisamente porque la validez de una asamblea virtual depende de poder probar la identidad de cada asistente y la continuidad del quórum, plataformas especializadas como Quórum automatizan estos soportes (identificación, quórum en tiempo real y registro auditable de la votación), reduciendo el riesgo de que la asamblea termine impugnada por falta de evidencia.

8. Derecho al voto, coeficientes y poderes

• Un voto = un coeficiente, con una excepción: por regla general el peso del voto de cada propietario equivale al coeficiente de copropiedad de su bien privado (art. 37), no al número de propietarios. Pero en inmuebles destinados a vivienda esa ponderación aplica solo a las decisiones de contenido económico; en las demás se cuenta un voto por cada unidad privada (Sentencia C-522 de 2002, desarrollada en el punto 6).
• Poderes de representación: cualquier propietario puede delegar su participación mediante un poder escrito, otorgado a otro propietario o a un tercero. La Ley 675 no limita el número de poderes que una misma persona puede ejercer, salvo que el reglamento de propiedad horizontal lo restrinja expresamente. Por analogía con el régimen societario, se entiende que el administrador y el revisor fiscal de la copropiedad no deberían representar a propietarios en la asamblea.
• Voto de propietarios en mora: este es uno de los puntos más debatidos. La Ley 675 no prohíbe expresamente que un propietario moroso vote. Sin embargo, algunos reglamentos de propiedad horizontal restringen esta participación, y existe jurisprudencia constitucional dividida al respecto: la sentencia SU-509 de 2001 señaló que el derecho a voz y voto en la asamblea tiene fundamento legal, no rango de derecho fundamental, mientras que la sentencia de tutela T-633 de 2003 avaló, para un caso concreto, una restricción prevista en el reglamento. Al tratarse de sentencias de tutela con efectos inter partes, la conclusión práctica es que la validez de restringir el voto a los morosos depende de si el reglamento de la copropiedad lo establece expresamente, y sigue siendo un tema de interpretación caso a caso más que una regla uniforme.

9. Funciones de la asamblea general

Conforme al artículo 38 de la Ley 675 de 2001, corresponde a la asamblea, entre otras funciones:

• Nombrar y remover al administrador y fijar su remuneración.
• Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual.
• Nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia (en conjuntos residenciales) y del consejo de administración, cuando exista.
• Elegir al revisor fiscal, cuando la ley o el reglamento lo exijan.
• Aprobar la ejecución de obras que afecten bienes comunes, en los términos de la ley.
• Autorizar al administrador para erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos.
• Las demás funciones que fijen la ley, sus decretos reglamentarios y el reglamento de propiedad horizontal.

La asamblea puede delegar en el consejo de administración algunas de estas funciones, cuando la propia ley lo permite.

10. Actas de asamblea: requisitos y publicación

El artículo 47 de la Ley 675 de 2001 exige que toda decisión de la asamblea conste en un acta firmada por el presidente y el secretario de la reunión, con al menos el siguiente contenido:

• Si la reunión es ordinaria o extraordinaria.
• La forma en que se hizo la convocatoria.
• El orden del día.
• Nombre y calidad de los asistentes (propietario, representante o apoderado), su unidad privada y su coeficiente.
• Los votos emitidos en cada decisión sometida a votación.

Plazos clave

• Si la asamblea nombra verificadores del acta, estos deben actuar dentro del plazo que fije el reglamento o, en su defecto, dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión.
• El administrador debe poner el acta completa a disposición de los propietarios dentro de los 20 días hábiles siguientes, e informarlo a cada uno de ellos.
• El administrador debe entregar copia del acta a quien la solicite.

Un acta incompleta, sin firmas o publicada fuera de término no invalida por sí sola las decisiones, pero abre la puerta a que estas sean impugnadas. Por eso cada vez más copropiedades usan software como Quórum para generar el acta directamente a partir del registro de asistencia y votación de la asamblea, evitando omisiones y cumpliendo el plazo de publicación de 20 días hábiles.

11. Impugnación de decisiones de asamblea

El artículo 49 de la Ley 675 de 2001 faculta al administrador, al revisor fiscal y a cualquier propietario de bien privado para impugnar las decisiones de la asamblea que no se ajusten a la ley o al reglamento de propiedad horizontal.

Término y procedimiento: el inciso segundo del artículo 49 —que fijaba el trámite abreviado y un término de caducidad— fue derogado por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Hoy la impugnación se rige por el artículo 382 del Código General del Proceso, que establece:

• Un término de dos (2) meses contados desde la fecha del acto (la reunión) para presentar la demanda, so pena de caducidad. Si el acto está sujeto a registro, el término corre desde la inscripción.
• El proceso es un verbal, ante el juez civil del circuito del domicilio de la copropiedad, dirigido contra la persona jurídica.
• Puede solicitarse la suspensión provisional de los efectos de la decisión impugnada.

Excepción — nulidad absoluta: si la decisión tiene objeto o causa ilícita, puede demandarse su nulidad absoluta ante la jurisdicción civil incluso después de vencidos los dos meses, porque este tipo de nulidad no se sanea por el paso del tiempo (art. 1742 del Código Civil).

Lo que se impugna no es el acta como documento, sino la decisión adoptada; si el vicio afecta a todo el acto (por ejemplo, falta de quórum), puede caer toda el acta, pero si solo vicia una decisión puntual, las demás pueden mantenerse válidas.

12. Residencial, comercial y mixta: qué cambia

Un punto que genera muchas dudas: el quórum y las mayorías no cambian según el destino del edificio o conjunto. Las reglas de los artículos 41, 45 y 46 aplican por igual a copropiedades residenciales, comerciales y mixtas.

Lo que sí varía según el destino es:

En resumen: la diferencia entre destinos afecta principalmente la estructura de control financiero y de gastos, no el mecanismo de toma de decisiones en asamblea.

13. Reformas recientes y proyectos en curso

• Ley 2079 de 2021: introdujo ajustes relevantes para copropiedades pequeñas de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) de 5 unidades o menos: la conformación de asamblea general es potestativa (pueden operar solo con administrador o con los propietarios actuando como administradores conjuntos), y la constitución del Fondo de Imprevistos deja de ser obligatoria para volverse potestativa en estos casos.
• Proyecto de Ley 397 de 2024: busca una reforma más amplia de la Ley 675 de 2001 (registro único de administradores de PH, pólizas de responsabilidad civil, regulación de vivienda turística, entre otros ejes). Superó su primer debate en la Cámara de Representantes, pero sigue en trámite legislativo y no se encuentra vigente, por lo que las reglas de quórum y mayorías descritas en esta guía siguen siendo las aplicables mientras no se apruebe y sancione una reforma definitiva.

Preguntas frecuentes

Fuentes y referencias oficiales

• Ley 675 de 2001 — texto vigente, Secretaría del Senado de la República: secretariasenado.gov.co
• Ley 675 de 2001 — Superintendencia de Industria y Comercio: sic.gov.co
• Decreto 176 de 2021 — Suin-Juriscol (Función Pública): suin-juriscol.gov.co
• Ley 2079 de 2021 — modificaciones a la Ley 675 de 2001.
• Corte Constitucional: sentencias SU-509 de 2001, T-633 de 2003, C-522 de 2002 y C-190 de 2019 — corteconstitucional.gov.co
• Conceptos jurídicos del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio sobre convocatoria, quórum e impugnación — minvivienda.gov.co
• Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículo 382.